EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA EN OPERACIONES INMOBILIARIAS
Es sabido que los impuestos en general, son medios a través de los cuáles el gobierno grava y capta recursos necesarios para el desarrollo del Estado. La Riviera Maya, ampliamente conocida por tener el índice más alto de crecimiento y expansión a nivel nacional y en América Latina, es sin duda uno de los puntos de mayor importancia o el más importante a nivel nacional en captación de divisas e inversión extranjera. Las operaciones inmobiliarias contribuyen en gran medida a este crecimiento a través de los impuestos que éstas generan, impuestos que se destinan y distribuyen entre los gobiernos de las entidades federativas y el gobierno federal. Es por ello que el tema de los impuestos en general y de los impuestos derivados de enajenaciones de bienes inmuebles en particular, es muy importante.
En este apartado, me gustaría comentar brevemente el caso particular del Impuesto sobre la renta, que es un impuesto de naturaleza federal y es, en particular, uno de los más importantes en las operaciones de bienes inmuebles, al grado de determinar en algunos casos la celebración de una operación inmobiliaria; su tratamiento, cálculo, cobro y entero corresponde a los Fedatarios Públicos encargados de dar fe de la celebración de las operaciones inmobiliarias, llámese compraventa, fideicomiso o cesión de derechos de fideicomisario entre las mas recurridas en la Riviera Maya. Este impuesto, es calculado sobre la ganancia o utilidad derivada de dichas operaciones y es impositivo a la parte vendedora. La carga impositiva del Estado en la recaudación de este impuesto concede sin embargo, algunos casos de exención de pago de este impuesto. De manera enunciativa, quisiera comentar dos de los casos de exención de pago más recurridos en la Riviera Maya, a saber, la exención de pago de las enajenaciones de casas-habitación y la exención de lotes de terreno sin construcción que constituyen la primera enajenación de terrenos de origen ejidal.
La Ley del rubro, distingue entre contribuyentes y no contribuyentes, basándose en la residencia de éstos en territorio nacional y los residentes en el extranjero; esto es importante para la determinación de este impuesto.
Los extranjeros no residentes en México, tienen un tratamiento diferente en la Ley; el caso de exención de pago de este impuesto tratándose de casa-habitación, por ejemplo, no es aplicable a extranjeros no residentes en territorio nacional; la enajenación de un departamento o unidad que forme parte de un desarrollo o complejo habitacional constituido en régimen de propiedad en condominio tampoco aplica al beneficio de exención de casa-habitación; incluso, si la parte vendedora es de nacionalidad mexicana, la enajenación de una unidad perteneciente a un régimen condominal no puede ajustarse tampoco a este caso de exención. Estas son prácticas incorrectas y contrarias al derecho.
Por otra parte, en el caso de la exención de pago del impuesto sobre la renta sobre la enajenación de lotes de terreno de origen ejidal, la Ley de la materia demarca claramente los casos a los que aplica y requisitos que deben cumplir las operaciones sobre bienes inmuebles de esta naturaleza. Las operaciones inmobiliarias deben ajustarse perfectamente a la letra de la Ley; en ésta, se establece que estará exenta de pago la primera enajenación de derechos parcelarios y comuneros o parcelas de las cuales los ejidatarios hayan adquirido el pleno dominio; en consecuencia el título o certificado que acredite la propiedad debe decir textualmente que se trata de derechos parcelarios y/o comuneros o en su defecto, debe acreditarse fehacientemente al Fedatario Público que se trata de una parcela adquirida plenamente por el ejidatario.
Los criterios de los profesionales en bienes raíces y en derecho, dedicados a las operaciones inmobiliarias son en ocasiones diversos, pero el marco legal debe y prevalece por encima de cualquier criterio e interpretación. La carga impositiva del pago del impuesto sobre la renta es el género y los casos de exención son la especie, además, cada vez se reducen más los márgenes establecidos en la Ley para aplicarse al beneficio de la exención del pago de este impuesto.
A manera de información, este 2007 se implementará un nuevo impuesto en el Estado de Quintana Roo denominado Impuesto Cedular, que gravará las enajenaciones de bienes inmuebles y tendrá un tratamiento muy similar al Impuesto sobre la Renta tratado en este artículo pero de naturaleza Estatal, esto es, que su aplicación y destino será únicamente en la entidad federativa.
