TERRENOS IRREGULARES
La clasificación de los bienes inmuebles en regulares e irregulares, deriva de la existencia o inexistencia de un título que acredite fehacientemente el derecho de propiedad a favor de quien posea éstos o bien se ostente como propietario respecto de los mismos.
El primer aspecto que debe observarse en una operación inmobiliaria es precisamente la verificación de la existencia de un documento o título suficiente que acredite el derecho de propiedad y consecuentemente, la verificación de la existencia o inexistencia de gravámenes sobre el mismo en el Registro Público de la Propiedad.
Los terrenos irregulares en consecuencia no cuentan con un título que confiera certidumbre jurídica a la operación inmobiliaria y por lo tanto no se encuentran inscritos en el Registro Público de la Propiedad.
En estos casos, debe procederse al acreditamiento fehaciente de la posesión física y jurídica del inmueble, esto es que quien tenga la posesión física del inmueble también cuente con la posesión jurídica del mismo derivada de algún documento privado o público.
En ausencia del título de propiedad, debe exhibirse la constancia de ocupación correspondiente, el contrato de cesión de derechos, la promesa de compraventa y/o la solicitud de titulación, dependiendo del tipo de bien inmueble que se trate (terrenos nacionales o terrenos de origen ejidal).
Una vez acreditada la posesión física y jurídica del inmueble, así como la identidad del poseedor oferente, la operación habrá de perfeccionarse con la firma de un contrato privado en el cuál se transmitan o comprometan los derechos de posesión y propiedad del inmueble. En este punto es importante que su asesor legal le advierta de los efectos de una cesión de derechos y/o promesa de compraventa o fideicomiso, dependiendo de las características particulares del inmueble, las partes involucradas y las condiciones del pacto comercial.
Es importante ponderar la situación general y circunstancias particulares del bien inmueble en estas condiciones, a fin de evitar la adquisición de vicios ocultos y/o riesgos.
